Zeist telde in 2024 ruim 30.000 woningen. Vanwege de grote vraag naar betaalbare huurwoningen zou minstens 30% hiervan uit sociale huurwoningen moeten bestaan. Dit zowel op basis van bestaand gemeentelijk beleid als van de nieuwe Wet Versterking Regie Volkshuisvesting. Dat is nu niet het geval. Dit tekort moet de komend jaren ingelopen worden. Hoe hoog het tekort is, moet blijken uit onderzoek naar het aandeel goedkope huurwoningen bij particulieren en zorginstellingen. Volgens het woningbehoefte-onderzoek, dat adviesbureau ABF in 2024 voor Zeist heeft uitgevoerd, moeten er tot 2030 ruim 2.100 woningen worden bijgebouwd, waarvan bijna 1.300 sociale huurwoningen (ruim 60%). Dat redden we niet met de bouwplannen, die er nu liggen. Na 2033 verwachten we een toename van ruim 3.000 woningen, in het stationsgebied Driebergen-Zeist, op het voormalige PGGM terreinen en mogelijk ook op de Willem Arntszhoeve in Den Dolder.
We moeten dus op zoek naar locaties om op korte termijn meer woningzoekenden aan een woning te helpen. Het gaat dan vooral om vier groepen: jongeren die hun eerste woning willen kopen, senioren die hun eengezinswoning willen verruilen voor een kleinere seniorenwoning, eenpersoonshuishoudens en mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning.
Het huidige woningbouwprogramma is te klein, te veel op de dure koopsector gericht en het komt bovendien te traag tot stand. Een actief beleid met de gemeente als regisseur en met een verhoogde inzet van de woningcorporaties is daarom noodzakelijk. Woningcorporaties krijgen niet alleen de gelegenheid om in de sociale huur, maar ook in middenhuur en sociale koop te bouwen.
We gaan op zoek naar locaties binnen de huidige wijken en buurten om de natuur te sparen. Als dat mogelijk is, versterken we de natuur zelfs op die plekken.
Nieuwbouw in de komende jaren:
- Om minder afhankelijk te zijn van commerciële projectontwikkelaars, willen we weer zelf gaan ontwikkelen. Daarom willen we dat de gemeente, waar dat kan en nodig is, het recht verwerft om als eerste grond te kopen. Op die locaties kunnen we zelf bepalen welk type woningen er wordt gebouwd en dus beter inspelen op de vraag. In vaktermen heet dit grondpolitiek.
- We gaan op zoek naar locaties waar we, binnen het bebouwde gebied, straatjes kunnen toevoegen.
- We geven de voorkeur aan nieuwe woonconcepten met kleinere eigen woonoppervlakten en meer gemeenschappelijke leefruimte. Voorwaarde is dat hiervoor niet meer ruimte nodig is dan bij de huidige woonvormen.
- Op alle plekken waar de gemeente geen eigenaar van de grond is, stellen we als voorwaarde dat tenminste 35% bestaat uit sociale huurwoningen, 20% uit middenhuur, 20% uit sociale koop (woningwaarde tot 400.000 euro) en maximaal 25% uit vrije sector koop- of huurwoningen. Hiermee lopen het tekort aan goedkopere huur- en koopwoningen in. Kopers van vrije sectorwoningen laten we een groter aandeel van de kosten betalen, zodat alle woningen straks voldoen aan kostenverhogende aanvullende eisen. Denk aan slim energieverbruik, circulair bouwmateriaal, een groene omgeving, en ontmoetingsmogelijkheden.
- Om te zorgen voor voldoende diversiteit in iedere wijk, kiezen we voor het zogenaamde ‘gespiegeld ontwikkelen’: in alle wijken moet ruimte zijn voor jongeren, ouderen, rijk en minder rijk. Dit bevordert de sociale samenhang, voorkomt concentratie van armoede en vermindert vooroordelen en uitsluiting.
- Op plaatsen waar woningen worden gesloopt en weer opnieuw worden gebouwd, moet het aantal nieuwe sociale huurwoningen tenminste gelijk zijn aan het aantal gesloopte sociale huurwoningen. Als er meer woningen terugkomen, geldt voor deze extra woningen de verdeling hierboven.
- Bij projecten van minder dan 25 woningen is het niet altijd mogelijk om de bovenstaande verdeling aan te houden. De projectontwikkelaar dient in dat geval een afdracht te doen aan een reservepotje (het zogenaamde ‘revolving fund’) voor sociale woningbouw waarmee de gemeente op andere plaatsen betaalbare huur- en koopwoningen kan realiseren.
- Nieuwe bouwlocaties vlakbij zorgvoorzieningen, winkels en openbaar vervoer willen we vooral geschikt maken voor senioren. Dat bevordert de doorstroming omdat zij meestal woningen achterlaten voor gezinnen. Naast een Knarrenhof, krijgen ook andere vormen van collectief wonen de ruimte, waaronder wooncoöperaties. Met als voorwaarde dat zij niet meer ruimte innemen, dan traditionele woningen.
- Commerciële ontwikkelaars moeten voor het realiseren van de sociale huurwoningen samenwerken met de woningcorporaties. Dat is een voorwaarde voor het verkrijgen van een bouwvergunning.
- Sociale en duurzame woningbouw- en verbouwprojecten krijgen korting op de bouwleges (dit is een gemeentelijke belasting op bouwprojecten).
- We gaan op zoek naar locaties waar we tijdelijke woningen (flexwoningen) kunnen bouwen voor starters op de woningmarkt en voor statushouders.
- Bij alle nieuwbouwprojecten houden we rekening met de ontwikkeling van mobiliteit. Dat betekent ruimte voor deelauto’s, voldoende oplaadpunten voor e-bikes, driewielers, vierwielfietsen en scootmobielen. En een overdekte stallingsruimte, zodat bewoners veilig en zelfstandig mobiel kunnen blijven.
- We gaan een openbaar toegankelijke woningboekhouding opzetten, waarin voor iedereen te zien is welke projecten in ontwikkeling zijn en hoeveel woningen van elke klasse er in elk jaar naar verwachting worden opgeleverd. Deze boekhouding wordt minimaal éénmaal per jaar geactualiseerd.
- We zorgen dat mensen met een laag of middeninkomen ook een kans hebben op een goede koopwoning. Dat doen we met het instrument Koopstart. Met Koopstart kunnen ontwikkelaars woningen van goede kwaliteit bouwen tegen een betaalbare prijs. De gemeente legt afspraken vast in het omgevingsplan en in contracten met ontwikkelaars, zoals een maximale prijs en minimale kwaliteit. De ontwikkelaar krijgt het voordeel pas bij doorverkoop. Zo blijft de woning betaalbaar en blijft de kwaliteit op peil. KoopStart is een regeling waarmee starters en mensen met een middeninkomen een koopwoning kunnen kopen met korting op de marktwaarde. Die korting wordt terugbetaald bij verkoop van de woning. Zo wordt een woning betaalbaarder zonder dat er blijvende subsidie nodig is. Gemeenten en ontwikkelaars kunnen zo kwalitatieve woningen bereikbaar maken voor bredere doelgroepen.
- Gemeente en woningcorporaties onderzoeken samen de mogelijkheden van vernieuwende betaalbare koopregelingen, zoals Slimmer Kopen. Hiermee zorgen we ervoor dat ook koopwoningen bereikbaar blijven voor mensen met een bescheiden inkomen. Slimmer Kopen betekent dat je een woning kunt kopen met korting op de marktprijs, vaak tot 30% goedkoper. Je betaalt dus minder dan de volle waarde van het huis. Maar als je later de woning verkoopt, gaat de waardestijging deels terug naar de woningcorporatie. Die corporatie gebruikt dat geld (een zogenaamd ‘revolving fund’) weer om andere betaalbare huur- of koopwoningen mogelijk te maken. En er geldt vaak een terugkoopregeling: de corporatie mag als eerste de woning terugkopen. Een goed voorbeeld is woningcorporatie Trudo in Eindhoven.